離婚時のペアローンや自宅の名義はどうする？ 『財産分与』による不動産名義変更の手続き
近年、共働き世帯の増加に伴い、夫婦で協力して「ペアローン」を組み、マイホームを購入するケースが非常に増えています。お互いの収入を合算することで、より理想的な住まいを手に入れられる大きなメリットがある一方、万が一「離婚」ということになった際、このペアローンと自宅の名義をどう整理するべきかという深刻な問題に直面します。
「離婚したら、家は自動的に半分ずつになるの？」
「夫名義（または妻名義）に一本化したいけれど、勝手に変えても大丈夫？」
このように悩まれる方は少なくありません。離婚に伴う不動産の整理は、単なる名義変更だけでなく、銀行とのローン契約や税金の問題が複雑に絡み合うため、慎重に進める必要があります。今回は、財産分与による不動産の名義変更と、ペアローンが残っている場合の注意点について解説します。
1. 離婚時の基本：不動産の『財産分与』とは？
離婚をする際、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産を分け合うことを「財産分与（ざいさんぶんよ）」と言います。たとえ名義が夫単独、あるいは夫婦の共有名義になっていたとしても、結婚後に購入したマイホームは原則として「夫婦の共有財産」とみなされ、基本的には2分の1ずつに分ける権利があります。（民法７６８条１項）
しかし、現金とは異なり、不動産をきれいに２分の１に割ることはできません。そのため、一般的には以下のいずれかの方法で解決を図ります。
・ どちらか一方が家に住み続け、名義をその人に一本化する（もう一方は相応の現金を財産分与として受け取る、あるいは譲る）。
・ 家を売却して現金化し、ローンを完済した上で、残った利益を2人で分ける。
2. ペアローンが残っている場合の問題点
「夫婦間で話し合って、妻が住む（名義を妻にする）と決めたから、ローンの返済も名義も夫の分をなくして妻だけにしよう」と、夫婦の合意だけで銀行のローン契約を変更することはもちろんできません。
銀行からすれば、「夫と妻、2人の収入があるからこそ大金を貸した」わけです。そのため、どちらか一方を外して一本化することを求めても、残る一人の収入だけで完済できる見込み（審査）がなければ、銀行は絶対に首を縦に振りません。
もし銀行に無断で不動産の名義だけを変更してしまうと、「契約違反」とみなされ、最悪の場合、残りのローンを一括返済するよう求められるリスクがあります。
3. ペアローンを整理して名義変更するための具体的な解決策
では、ペアローンを組んでいる共有名義の家を片方の名義に一本化するためには、どうすればよいのでしょうか。主に次の3つの選択肢を検討します。
3-1 残る側の名義で「住宅ローンの借り換え」を行う
家に住み続ける側が、別の銀行（あるいは同じ銀行）で新しく単独の住宅ローンを組み、その資金で現在のペアローンを全額一括返済する方法です。これが最も実務上、後腐れのない綺麗な解決策です。ただし、住み続ける側にローンを1人で引き受けるだけの十分な収入や社会的信用が必要となります。
3-2 銀行の承諾を得て「免責的債務引受（めんせきてきさいむひきうけ）」を行う
現在借りている銀行と交渉し、一方の債務（借金）を免除してもらい、もう一方がそれを引き受ける手続きです。これも3-1と同様に、単独でローンを返せるだけの返済能力が厳しく審査されます。場合によっては、親などを新たな連帯保証人に立てることを条件に認められるケースもあります。
3-3 思い切って売却し、すべてをリセットする
もし単独での借り換えが難しい場合は、家を売却することを検討します。売却代金でローンを完済できれば、残ったお金を綺麗に折半して、お互いにすっきりとした状態で再スタートを切ることができます。
※売却してもローンが残ってしまう「オーバーローン」の状態のときは、任意売却などの特殊な手続きが必要になることがあるため、より高度な専門知識が求められます。
4. 財産分与による名義変更（登記）の進め方と注意点
ローンの目処が立ち、名義変更の手続きに進む場合には次のポイントに注意が必要です。
4-1 手続きのタイミングは「離婚届の提出後」「財産分与」を原因とする名義変更登記は、法律上、離婚が成立した後にしか申請できません。離婚届を出す前に名義を変えてしまうと、「財産分与」ではなく「贈与（ぞうよ）」とみなされ、高額な贈与税が課せられる原因になります。ただし、話し合いと書類の準備は離婚前から進めておくのが鉄則です。 |
4-2「公正証書」を作っておくこと後から「やっぱり名義変更に応じない」「連絡が取れなくなった」というトラブルを防ぐため、夫婦間の合意内容は「公正証書」などの公的な書面に残しておきましょう。公正証書があれば、万が一相手が協力を拒んだ場合でも、スムーズに手続きを進めるための大きな武器になります。 |
5. まとめ：法律と不動産のプロに相談して、安心の再スタートを
離婚に伴うマイホームの整理やペアローンの問題は、感情的な負担も大きい中で、非常に複雑な法律知識と不動産実務の知識が求められます。「名義変更だけ」「ローンのことだけ」と個別に考えるのではなく、全体を見通した確実なプランを立てることが、将来の生活を守ることにつながります。
当事務所は、登記の専門家である司法書士としての知見はもちろんのこと、信頼できる不動産会社とも密に連携しているため、「名義変更の登記手続き」だけでなく、「ローンの借り換えに伴うアドバイス」や「売却に向けた実践的なサポート」まで、窓口を一つにしてトータルでワンストップのサポートが可能です。
新しい明日へ向かって安心して一歩を踏み出せるよう、まずは一度、お気軽にご相談ください。プライバシーを厳守し、親身になって最適な解決策を一緒に考えます。
山猫司法書士事務所は、町田市・玉川学園駅前に位置し、さまざまなご相談を承っております。財産分与に関するご質問がございましたら、初回相談料無料とさせていただいておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事を書いた人
代表司法書士 志村 春樹
以前から法律に興味があり、一念発起して３６歳で司法書士の資格を取得いたしました。
現在は相続を専門とした業務に取り組んでおり、山猫司法書士事務所を開設、大好きな猫たちに囲まれながら仕事ができることはこの上ない喜びです。複雑な不動産相続に関するご相談は、ぜひ法律家の私にお任せください。
保有資格：司法書士 / 宅地建物取引士