相続登記をしないまま不動産は売却できるのか
相続が発生し不動産を取得した場合に、「今後売却する予定だから相続登記はしなくてもいいのではないか」と考える方がいらっしゃいます。
特に遠方の土地など、利用していない不動産については、名義変更を後回しにする方が多いです。
実際のところ相続登記をしないまま不動産を売却することはできるのでしょうか。
１ 相続登記をしないまま不動産の売却はできない
結論から申し上げますと、相続登記をしないまま不動産を売却することはできません。
不動産の売買契約については当事者同士の合意により成立しますが、その後の所有権移転登記について問題が発生します。
買主としては、「登記簿上の所有者」として名前が載ることによってはじめて第三者に対しても自分がこの不動産の所有者であることを主張できるのですが、不動産の名義が被相続人のままになっていると、所有権の移転の登記ができないのです。
１－２ よくある誤解される点
・相続人全員が同意をしていれば登記なしで売却できるのではないか。
・遺産分割協議書があれば不動産を売却できるのではないか。
こう思われている方もまれにいらっしゃいますが、両方不可となります。
必ず相続登記を先にしなくてはいけません。
２ 中間を省略した登記は使えない
相続登記をしていない不動産の登記簿を見ると所有者は今も亡くなった親のままとなっています。
亡くなった方から直接買主へ名義を移すことはできないため、必ず一度相続人へ名義を移す必要があります。
被相続人から直接買主へ登記ができないのかと考える方もいますが、被相続人→買主といった、相続人への登記を省略することは認められていません。
ですので、たとえ相続人の全員、買主が同意をしたとしても
- 相続による所有権移転登記
- 売買による所有権移転登記
この順番で登記をしなくてはいけません。
３ 相続登記をしないことに生じる可能性があるリスク
相続登記を先延ばしにすることは、売却以前にいくつかのリスクがあります。
３－１ 相続人の数が増える
相続登記をせずにそのまま放置をしている状態で、相続人のうちの1人が亡くなってしまった場合、さらに次の相続が発生してしまいます。
これを数次相続といいます。
そうなることで相続人数が、ネズミ算式に増えていってしまい売却のための同意や、書類の収集が極めて困難となります。
３－２ 所在がわからない相続人がでてくるリスク
なかには相続人のうち行方不明の人や連絡が取れない人が出来てくる場合もあります。
そのような場合でもその人達を無視して手続きを進めることは基本的にはできません。
このような状態では、売却どころか相続登記自体が進まなくなってしまいます。
３－３ 令和６年４月からの相続登記の義務化
令和６年４月から、相続登記は法律上の義務となったため、正当な理由なく相続登記を怠った場合（原則３年以内）は過料の対象となりました。
ちなみに、「不動産を売る予定であったから」という理由は正当な事由にはなりません。
４ 相続登記は時間がかかる
上述のとおり相続をした不動産を売却する前提として、相続登記は必須となりますが
そのスケジュールについては気を付けなくてはいけません。
相続登記をするにはそれなりの時間がかかります。
戸籍の収集には相続人が多いほど時間がかかりますし、数次相続が発生していればさらに取得する戸籍が増え収集に時間を要することになります。
相続人間で遺産分割協議をする必要がある場合は、その話し合いにも時間がかかる場合もあります。
そこから登記申請をして法務局の方での処理にも時間がかかります。
そこを踏まえるとトータルで３か月ほどの期間がかかることも珍しくはありません。
５ 不動産売却を見据えた相続登記の重要性
不動産売却の契約が決まってから相続登記をすればいいと安易に考えていると、決済日までに相続登記が間に合わず、最悪の場合は違約金の支払いをさせられるといった事態にもつながりかねません。
また、相続登記を先送りにすると、相続人の死亡や認知症の発症などにより、権利関係がさらに複雑化することがよくあります。
その結果余計な手続きや費用がかかることになってしまいます。
相続不動産について売却を考えている場合は「まず相続登記を優先させること」が重要です。
既に、問題が複雑化してしまったという方はお早めに専門家へご相談いただくことをお勧め致します。
６ まとめ
相続登記と相続不動産の売却は切り離して考えることはできません。
「相続登記をしなくては不動産は売れない」ということを正しく理解して計画的に手続きを進めることが後のトラブルを回避し円滑な不動産売却につながります。
「相続登記は売却準備の第１歩」として早めに済ませておくことが重要です。
山猫司法書士事務所は、町田市・玉川学園駅前に位置し、相続・遺言に関するさまざまなご相談を承っております。相続に関するご質問がございましたら、初回相談料無料とさせていただいておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事を書いた人
代表司法書士 志村 春樹
以前から法律に興味があり、一念発起して３６歳で司法書士の資格を取得いたしました。
現在は相続を専門とした業務に取り組んでおり、山猫司法書士事務所を開設、大好きな猫たちに囲まれながら仕事ができることはこの上ない喜びです。複雑な不動産相続に関するご相談は、ぜひ法律家の私にお任せください。
保有資格：司法書士 / 宅地建物取引士