２０２６年４月に開始する住所・氏名変更登記の義務化とスマート変更登記について
私たちの生活に欠かせない「住まい」「土地」についての情報を記録している不動産登記簿のルールについて、２０２６年４月から大きな変更が行われます。
２０２４年４月の「相続登記の義務化」に続いて、２０２６年（令和８年）４月から「住所
氏名変更登記」についても義務化されます。
これに伴い国は「スマート変更登記」という新しい仕組みも導入する予定となります。
今回は、住所・氏名変更登記義務化の概要と、スマート変更登記の仕組みについて説明したいと思います。
１ なぜ、住所・氏名変更登記が義務化となるのか
不動産登記簿の所有者として氏名が登録される欄に、併せてその所有者の住所についても登録がなされるのですが、今まではその氏名や住所に変更があった場合であってもその変更の登記をするかは本人の自由となっていました。
そのため、婚姻や引越しをして氏名や住所に変更があった場合であっても登記簿上の情報を変更せずにそのままの状態になっていることが非常に多く、そのことが「所有者不明土地」という深刻な問題へとつながっていました。
この「所有者不明土地問題」を解決するためには不動産の情報を常に最新の状態に保つ必要がありました。
そこで住所・氏名変更登記の義務化が始まることになりました。；
２ 住所・氏名変更登記の義務化の概要
２０２６年４月からスタートする住所・氏名変更登記の義務化の概要は以下のとおりとなります。
・不動産を所有している人について、住所・氏名の変更があった場合には２年以内に変更の登記をしなくてはいけない。
・制度の開始前に、氏名や住所を変更していて、まだ変更の登記をしていない人についても対象となり、制度開始の２０２６年４月から２年以内に変更の登記を済ます必要があります。
・正当な理由がなく登記を怠った場合は５万円以下の過料が科されるされる可能性があります。
３ スマート変更登記の前提として検索用情報の申出が必要
スマート変更登記とは、土地や建物について住所や氏名に変更があった場合に、所有者自らがその変更の登記をすることなく、法務局の方で変更の登記を行う制度となります。
３－１ 検索用情報の申出とは
令和8年４月１日から運用が開始されるこの制度を利用するには、あらかじめ「検索用情報の申出」という手続きをしておくことが必要となります。
参照https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html
検索用情報の申出とは、不動産の所有者自らが法務局に対し、氏名・住所、生年月日、メールアドレス（メールアドレスについては任意）といった情報を申し出る手続きになります。
ただし、令和７年４月２１日以降に不動産を取得された方については、名義変更の際に検索用情報についても登録をしていますので、別途検索用情報を申し出る必要はありません。
３－２ 検索用情報の申出のやり方
令和７年４月２１日より前に不動産を所有されている方で、検索用情報の申出を行う場合（単独申出）の方法としては
- 書面申請
- オンライン申請
の２種類の方法があります。
３－３ 検索用情報の申出の必要書類
・運転免許証等の身分証明書の写し
・代理人によって申請をする場合は委任状
・登記記録上の住所・氏名と、現在の住所・氏名が相違する場合、住民票の写し、戸籍の附票等
・書面申請の場合は法務省のホームページから申請書を取得しそれに必要事項を記入し、他の必要書類と一緒に、当該不動産を管轄する法務局（町田市内の不動産であれば東京法務局町田出張所）へ郵送または、窓口にて申請する。
・オンライン申請の場合は法務省の登記・供託オンライン申請システムより
（参照 https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）
かんたん登記申請システムにログイン後、「検索用情報 単独申出」を選択、必要事項入力し申出をしていく流れとなります。
４ スマート変更登記の仕組み
スマート変更登記とは、上記により申出がされた検索用情報を基に法務局が住基ネットの情報に定期的に照会をし、住所等の変更があった場合は登記官が職権で、住所変更等の登記を行ってくれるという仕組みになっています。
５ スマート変更登記のメリット
この制度が導入されることにより、不動産の所有者と社会全体の双方にメリットがあると考えれています。
① これまでは登記簿上の所有者の住所氏名について変更があった場合は、不動産の所有者自身で登記申請を行う、もしくは司法書士等の専門家に依頼をし登記申請をする必要がありました。
それが、スマート変更登記の導入により住所・氏名変更登記が職権で行われることになり不動産の所有者の方の負担が大きく減る事になります。
また、職権で登記が行われることにより、通常登記の申請の際に掛かる登録免許税についてが非課税となります。
② 検索用情報の申出をする事が前提となりますが、住所変更等義務化に伴い定められた5万円以下の過料についてのリスクを大幅に減らす事が出来ます。
③ 不動産の登記簿上の情報が最新の状態に保たれることにより「所有者不明土地」の発生の防止につながります。
６ スマート変更登記の注意点
不動産の売買・抵当権の抹消の前提としての住所・氏名変更の登記については、従来どおり所有者側から申請をしなくてはならないと思われます。
また、これまで説明をしてきたとおりスマート変更登記は法務局側のタイミングでしか行われず、利用者側のタイミングでは行われないことに注意が必要です。
スマート変更登記は万能ではありません。いざ売却という時に『登記が間に合っていない！』というトラブルを防ぐため、私たち司法書士が事前に診断します
７ まとめ
スマート変更登記はまだまだ不完全な制度といえるかもしれませんが、「登記の義務化」という負担をテクノロジーで補完する制度であるといえます。
山猫司法書士事務所は、町田市・玉川学園駅前に位置し、不動産登記に関するさまざまなご相談を承っております。不動産登記に関するご質問がございましたら、初回相談料無料とさせていただいておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事を書いた人
代表司法書士 志村 春樹
以前から法律に興味があり、一念発起して３６歳で司法書士の資格を取得いたしました。
現在は相続を専門とした業務に取り組んでおり、山猫司法書士事務所を開設、大好きな猫たちに囲まれながら仕事ができることはこの上ない喜びです。複雑な不動産相続に関するご相談は、ぜひ法律家の私にお任せください。
保有資格：司法書士 / 宅地建物取引士